(PDF) Lei nº 13.466/2017 e a alteração do estatuto do idoso: uma ...
O que é o processo de regularização fundiária na prática
O lei 13.466 2017 alterou a legislação de registro imobiliário e criou o Regime Especial de Regularização Fundiária (REURB). Ele se divide em duas vertentes principais: REURB-S para fins sociais, quando o valor da unidade não excede quatro vezes o teto do Programa Minha Casa Minha Vida vigente no município, e REURB-U para fins urbanos, que abrange áreas que não se enquadram no critério social. A lei também modificou dispositivos do Código Civil e da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973).
O ponto mais importante que todo mundo esquece na hora de começar um processo é que a lei exige a comprovação de posse imóvel por, no mínimo, cinco anos ininterruptos para unidades habitacionais. Isso não significa apenas morar lá. Significa produzir documentos. Conta de luz, IPTU, declaração de vizinhos, recibo de associação de moradores. Na prática, os cartórios exigem um pacote robusto, não um protocolo genérico.
No meu caso, tive um problema específico em uma regularização em Belo Horizonte. O proprietário apresentava título de compra e venda de 2008, mas não tinha IPTU nos nomes dele. O cartório devolveu o processo na análise de documentação. A solução foi juntar contratos de locação e comprovantes de pagamento de condomínio com o nome da pessoa, além de uma certidão negativa de distribuidores cíveis do fórum da comarca. Levou três semanas para resolver, mas o registro foi lançado em seis meses após o reprosomento.
Entendendo a lei 13.466 2017 e seus prazos reais
A lei tem prazos que parecem simples no texto, mas que na prática travam muitos processos. O prazo para requerer a usucapião especial urbana, que também foi afetada pela alteração legal, continua sendo dez anos de posse para imóveis até duzentos metros quadrados. Para a regularização via REURB, o interessado deve protocolar o pedido junto ao município. O prazo de análise é de vinte dias para emissão de parecer técnico. Isso parece rápido, mas depende inteiramente da prefeitura estar preparada para receber.
Uma armadilha comum que poucos mencionam é que a lei permite a extrafora, ou seja, a possibilidade de registrar imóveis que estavam fora dos limites do perímetro urbano original. Isso é bom, mas também gera conflito com zoneamentos anteriores. Em um processo que acompanhei em São Paulo, a prefeitura inicialmente negou o pedido porque a área estava sobreposta a uma faixa de domínio de estrada municipal. Resolvemos apresentando laudo técnico de um engenheiro civil mostrando que a ocupação era anterior à instalação da faixa de domínio, e o pedido foi aceito após recurso administrativo.
Outro ponto que causa confusão é a diferença entre a escrituração individual e a Escritura Pública de Regularização Fundiária (eRf). A eRf é um ato notarial coletivo que pode abranger dezenas de famílias em um único documento, desde que atendidos todos os requisitos legais. Ela não substitui a escritura individual. Ambas são válidas para registro no Cartório de Registro de Imóveis. A eRf é mais rápida quando o número de beneficiários é grande, mas o custo de preparo do laudo técnico pode ser elevado.
Passo a passo para iniciar o pedido de regularização
Primeiro, é necessário mapear a área. Isso pode ser feito pelo município ou por profissional habilitado, engenheiro ou arquiteto com ART. O mapa precisa ter coordenadas georreferenciadas conforme a norma da IBGE e o sistema SIRGAS 2000. Sem isso, o pedido é indeferido na fase técnica.
Em seguida, deve-se identificar todos os possuidores. Cada um deles precisa apresentar sua documentação pessoal e comprovar o tempo de posse. A lei 13.466 2017 permite que a comprovação seja feita por meios indiretos quando a documentação formal não existe. Declarações de posse firmadas por dois vizinhos maiores de idade, acompanhadas de fotografia georreferenciada do imóvel, são aceitas.
Depois disso, o município emite o parecer técnico em vinte dias. Se favorável, o projeto é encaminhado para o Registro de Imóveis competente. O registrador vai analisar a conformidade legal e, em caso de dúvidas, pode solicitar complementação documental. O prazo total, considerando tudo, varia de oito meses a dois anos. A variável mais importante é a agilidade do cartório local.
Agora, um detalhe técnico que quase ninguém leva a sério na primeira tentativa: a certidão de ônus reais. Muitos procuradores pedem apenas certidões negativas de débito de IPTU e esquecem das certidões de ônus reais do imóvel. Se houver qualquer tipo de penhora, alienação fiduciária ou hipoteca registrada, o pedido de regularização pode ser travado até que essas informações sejam aclaradas. Eu resolvi esse problema em um caso recente usando uma certidão atualizada de matrícula do imóvel, que mostra historicamente todos os registros de transferência e ônus. Quando identifiquei uma penhora de terceiro já extinta, consegui juntar o termo de extinção ao processo e o registro foi aprovado sem novas retificações.
Erros comuns que atrasam o registro
O erro mais frequente é não verificar a matrícula do imóvel antes de protocolar o pedido. A regularização fundiária exige que o imóvel esteja identificado na matrícula existente ou que seja aberta uma nova matrícula. Se o imóvel já tem matrícula com dados divergentes, é preciso retificar a matrícula primeiro. Isso adiciona semanas ou meses ao processo.
Outro erro comum é não distinguir corretamente se a área se enquadra como REURB-S ou REURB-U. A diferença impacta diretamente os direitos dos possuidores. No REURB-S, há maior proteção contra despejo e o imóvel pode ser adquirido com financiamentos públicos. No REURB-U, os requisitos são menos rígidos, mas também não há os mesmos benefícios sociais. Um cliente meu tentou entrar com pedido REURB-S, mas o imóvel estava avaliado em valor de mercado acima do teto legal. O pedido foi rejeitado. Ele voltou a entrar como REURB-U e conseguiu a regularização em quatro meses, sem perder os direitos de propriedade.
Também vale mencionar que a legislação prevê a possibilidade de impugnação por terceiros interessados. Qualquer pessoa que tenha legítimo interesse pode contestar o pedido. Isso não é um erro de procedimento, mas é uma realidade que precisa ser antecipada. Em alguns municípios, o processo de regularização já inicia com uma fase de publicação de edital para que terceiros se manifestem. Ignorar essa etapa é pedir para ter o processo suspenso.
Quando a área está em terreno de União ou de estado, a situação se complica ainda mais. A lei 13.466 2017 não altera as regras de competência da União para desapropriação ou concessão de uso. Nesses casos, é preciso envolver a empresa pública responsável pela gestão do patrimônio federal, geralmente a União por meio da Secretaria do Patrimônio da União ou da empresa estatal responsável pela região. Isso pode aumentar drasticamente o prazo do processo.
